房地產(chǎn)未來(lái)之展望：市場(chǎng)與政策雙重長(zhǎng)效機(jī)制
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以鄧小平“南巡講話(huà)”為起點(diǎn)的25年，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的帶動(dòng)作用。另一方面，這25年間房地產(chǎn)調(diào)控在穩(wěn)增長(zhǎng)和控房?jī)r(jià)之間幾經(jīng)反復(fù)，先后動(dòng)用了貨幣、信貸、稅費(fèi)、土地等各種政策工具，但經(jīng)歷政府的調(diào)控、市場(chǎng)的波動(dòng)、參與主體的更迭，快速拿地、快速建設(shè)、快速盈利的房企經(jīng)營(yíng)基本模式并沒(méi)有發(fā)生根本的改變。
然而政策的風(fēng)向正在發(fā)生改變，2016年7月政治局會(huì)議提出“抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫”。2016年國(guó)慶前后，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)。自2016年9月，熱點(diǎn)城市先后發(fā)布新房市調(diào)控政策，七天內(nèi)全國(guó)加入調(diào)控行列的城市達(dá)到19個(gè)。2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“長(zhǎng)效機(jī)制”：要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。
從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，缺乏長(zhǎng)效機(jī)制的調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)之間的糾結(jié)輪回只會(huì)不斷演繹。正如中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、匯力基金董事長(zhǎng)孟曉蘇在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)社、中房智庫(kù)主辦，瀚華金控協(xié)辦的“將中國(guó)房地產(chǎn)改革進(jìn)行到底中國(guó)房地產(chǎn)界25年榮譽(yù)殿堂暨特色小鎮(zhèn)難點(diǎn)剖析會(huì)議與高峰論壇”中所言，一次一次給房地產(chǎn)帶來(lái)波動(dòng)，這種短期調(diào)控的后果是什么？造成一段時(shí)間房屋銷(xiāo)售下降，國(guó)民經(jīng)濟(jì)受不了，又放開(kāi)，一下漲上去，銷(xiāo)售額漲上去，房?jī)r(jià)漲上去，出現(xiàn)了一個(gè)短期的效果。所以，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制很必要。
令人振奮的是，一系列旨在加強(qiáng)地產(chǎn)調(diào)控政策長(zhǎng)效性的配合性文件正在相繼出臺(tái)。從4月初北京“共有產(chǎn)權(quán)房”政策到今年5月，住建部向社會(huì)公布《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》。再到7月，上海從供給端發(fā)力，公開(kāi)出讓位于浦東新區(qū)張江南區(qū)和嘉定區(qū)嘉定新城兩幅租賃住房用地，提明確“只租不售”。
這些文件統(tǒng)一的特點(diǎn)在于，在不斷增加土地尤其是住宅用地供應(yīng)的同時(shí)，對(duì)于租賃住房的開(kāi)發(fā)與引導(dǎo)，除北上廣深一線(xiàn)城市之外，包括杭州在內(nèi)的大量二三線(xiàn)熱點(diǎn)城市也已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行租賃試點(diǎn)。
長(zhǎng)效機(jī)制一次次被提及，未來(lái)5年甚至10年房地產(chǎn)企業(yè)、行業(yè)的轉(zhuǎn)型之路也逐漸明朗。在萬(wàn)通地產(chǎn)創(chuàng)始人馮侖看來(lái)，房地產(chǎn)政策長(zhǎng)效機(jī)制給房企們的未來(lái)轉(zhuǎn)型提供的思路已經(jīng)清晰，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力將從土地獲取轉(zhuǎn)化到資產(chǎn)管理。
這也就意味著，從原本的新房市場(chǎng)為主，國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)將在存量房的價(jià)值盤(pán)活上進(jìn)行價(jià)值挖掘。在此背景下，“城市運(yùn)營(yíng)”逐漸成為行業(yè)的關(guān)鍵詞，目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中具備一定實(shí)力者，對(duì)于“城市運(yùn)營(yíng)商”這個(gè)角色都表達(dá)了高度的注意。在當(dāng)前住宅開(kāi)發(fā)面臨天花板，包括萬(wàn)科、綠地、龍湖、首創(chuàng)等開(kāi)發(fā)商紛紛提出轉(zhuǎn)型“城市運(yùn)營(yíng)商”。
此外，從傳統(tǒng)的商業(yè)、酒店、物管、金融等衍生市場(chǎng)，到近年來(lái)興起的特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域，再到與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高的醫(yī)療、能源等，不少房企開(kāi)始布局產(chǎn)業(yè)鏈附加價(jià)值，以此規(guī)避將“雞蛋放在一個(gè)籃子里”所存在的風(fēng)險(xiǎn)。
雖然多元化發(fā)展戰(zhàn)略在一定程度上可以分擔(dān)、相對(duì)弱化企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但目前很多多元化業(yè)務(wù)可能潛在利潤(rùn)較高，但投資回報(bào)周期長(zhǎng)，除非大規(guī)模布局，否則短期內(nèi)很難產(chǎn)生足夠的營(yíng)收規(guī)模。因此，從地產(chǎn)企業(yè)自身的長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)講，從開(kāi)發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，是很多房企轉(zhuǎn)型過(guò)程中的必經(jīng)階段。這要求企業(yè)有戰(zhàn)略規(guī)劃、人才儲(chǔ)備、資金投入、項(xiàng)目累積等，并非一蹴而就。
轉(zhuǎn)自：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
